這兩年，受限價影響下，地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新進入了瓶頸期，很難得在市場上看到令人眼前一亮的產(chǎn)品。

‍‍今年行業(yè)比較動蕩，充滿挑戰(zhàn)，明源君反而看到了不少有亮點的創(chuàng)新，標桿房企對新產(chǎn)品的研發(fā)投入力度非常大。可能原因大家都想到了：

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一方面，受到疫情影響，很多客戶的置業(yè)觀被顛覆，房企為了應對市場變化，不得不對產(chǎn)品進行迭代升級。另一方面，地產(chǎn)進入下半場，馬太效應進一步凸顯，大家基本形成了重要的共識：未來要在競爭中獲勝，就要不斷提高產(chǎn)品力，持續(xù)不斷地進化。

現(xiàn)在2020即將接近尾聲，今年的住宅產(chǎn)品都發(fā)生了哪些變化？有哪些做法是符合未來設計趨勢的？明源君總結(jié)了以下一些方面，供大家參考。

健康建筑流行

成為住宅產(chǎn)品的重要賣點

今年的危機讓很多客戶意識到，居家環(huán)境對于身體健康的重要性。很多房企也基于客戶需求，在產(chǎn)品設計中引入了全新的健康設計體系。

以前，豪宅項目在打造室內(nèi)空間的健康方面已經(jīng)做到極致了，例如新風系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、靜音系統(tǒng)都是基本配置了，而經(jīng)過疫情后，客戶對健康環(huán)境的重視從室內(nèi)延伸到了室外。

一是通過精確設計打造絕對健康的空間環(huán)境。

例如，力高在規(guī)劃前期，所有建筑都會模擬分析，為了找到最有利于人體健康的排布方式，還會對整個社區(qū)的日照、通風、熱舒適、噪聲、景觀等，全部進行計算模擬和綜合分析，只要有一項不理想就會重調(diào)整規(guī)劃，從而實現(xiàn)建筑排布和配套模塊布局的精確設計。

二是在室內(nèi)增加消殺空間，將病毒隔絕在外。

今年的房地產(chǎn)新產(chǎn)品中，消殺空間成了標配。對于改善產(chǎn)品，一個潔污分區(qū)的玄關，或者入戶提供洗手臺和消毒臺，都比較常見。

▲圖源：世茂房地產(chǎn)

對于剛需剛改戶型，沒有足夠空間去單獨設洗手臺和消毒臺，則在其他空間上疊加這個功能。例如，戶內(nèi)有兩個以上衛(wèi)生間的戶型，可以將一個公衛(wèi)設在入戶附近，并做分離式設計。

三引入健康配套，在社區(qū)里解決業(yè)主大部分就醫(yī)和生活健康服務。

比如金科地產(chǎn)就有推出金科生命家智慧健康服務，業(yè)主身體不適可以通過APP線上呼叫醫(yī)生進行視頻問診，會有全職權威的醫(yī)生為業(yè)主一對一服務，問診了還會提供送藥上門服務。讓業(yè)主看病更便利更放心。

力高地產(chǎn)則引入了怡鄰健康課堂，為業(yè)主提供社區(qū)照護、社區(qū)服務和社區(qū)醫(yī)療三大服務。

小面積豪宅成為主流

低密度產(chǎn)品疊院化

地價越來越貴，控總價、控面積前幾年就成為趨勢了。而且隨著客群家庭結(jié)構(gòu)變得更為簡單，大面積產(chǎn)品的市場需求也在減少。明源君留意到，今年很多新面市的豪宅大平層，面積進一步趨小化，戶型面積基本控制在200平左右。

對于低密度產(chǎn)品，疊墅成了今年的新寵，而疊墅打造合院化也是一種趨勢。

很多疊墅產(chǎn)品的打造重點已經(jīng)從戶型空間逐漸轉(zhuǎn)向戶外庭院。從市場上來看，主要通過以下幾種設計手法提升產(chǎn)品附加值。

第一種是戶內(nèi)空間讓位于庭院空間，圍繞庭院反向設計戶型。

傳統(tǒng)疊墅設計都是從內(nèi)向外設計，非常注重戶內(nèi)空間。但今年標桿房企推出的新品，基本是反向設計。

比如鄭州綠地有個項目，整個建筑設計的重點是院落空間，建筑的中上層體量前后拉開，留出院落空間，這樣上中下疊都有更大更完整的庭院。

▲集中式庭院形式，圖源：UA尤安設計

第二種是創(chuàng)新疊加模式，釋放上疊露臺空間，增加附加值。

現(xiàn)在很多項目采用品字型疊加組合模式，下疊（或中下疊）仍然是上下兩層一躍，左右對稱，共有兩戶人家，而上疊采用大平層模式，只有一戶，以此放大露臺空間，增加上疊附加值。

第三種是通過下沉式及抬高設計，為中疊戶型增加地面花園。

中疊一向是疊墅設計中最大的難點。為了提高中疊戶型價值，有些項目會增送入戶庭院和地下空間，但會存在使用不便利的痛點。

有些項目將中疊戶型單邊做了抬高設計，將地面抬高到與一層平齊，這樣中疊也能擁有超大入戶花園。比如中鐵在成都有個項目，就采用了這樣的設計。

▲中疊一層平面圖

雖然中疊建筑面積只有130平米，加上入戶花園和二層露臺的贈送面積，使用面積達到300平米。入戶花園共50多平，能容納全家人同時活動，即便全家人宅在家里，都能找到各自的樂趣。

第四種是通過縱向空間拓展花園面積。

比如市場上出現(xiàn)不少“3+3”的戶型設計，即整個建筑層數(shù)有6層，但實際上只有上下疊兩戶，上下疊均擁有三層南向開間，上疊有露臺，下疊帶庭院。這樣每戶面積都變多了。

戶內(nèi)空間

從追求極致功能到滿足業(yè)主情感需求

明源君發(fā)現(xiàn)，今年標桿房企在戶型創(chuàng)新上有不少值得稱道的做法，其中最突出的一個設計趨勢是，以前追求空間功能上的極致，現(xiàn)在更注重居住品質(zhì)的提升，以及客戶情感需求的滿足。

一、動區(qū)面積占比進一步擴大，滿足家人休閑娛樂需求

以前的戶型不管是剛需還是豪宅，空間主要按照功能來布局，分別為廚房、客廳、餐廳、洗手間、臥室，提供給客戶的生活方式主要就是做飯、吃飯、看電視、睡覺。基本不考慮業(yè)主白天在家的使用場景。

但今年房企對戶型設計的邏輯有了很大轉(zhuǎn)變，其中一個很突出的變化就是動區(qū)面積占比進一步擴大，從而能為客戶提供更多元化的生活方式。

很多豪宅項目中，動區(qū)面積占比高達50%。

比如萬華集團在重慶最新項目260㎡戶型中，公區(qū)空間面積占比達到50%。中海甲叁號院200㎡四居室，動靜區(qū)的面積占比高達1:1。

而在改善戶型中，動區(qū)面積占比也達到30%以上。

比如融創(chuàng)華中區(qū)域136平三房戶型，客餐廳等動區(qū)面積達到了45㎡，占比達到33%。

將動區(qū)面積放大，業(yè)主在家就有了更多場所，可以滿足更多場景需求。

傳統(tǒng)戶型動區(qū)只有客廳、餐廳和中廚，現(xiàn)在戶型除了客餐廚空間，還加入了開放式書房、中樞島臺和多功能空間等等。傳統(tǒng)空間只能滿足業(yè)主基本生理需求，現(xiàn)在的空間可以滿足業(yè)主白天在家的諸多需求，比如陪娃玩游戲、家人一起看電影、家庭聚會、健身休閑等等。這些功能在傳統(tǒng)戶型是很難實現(xiàn)的。

來源：融創(chuàng)華中區(qū)域

上海融創(chuàng)聯(lián)合上海柏濤推出的改善戶型130+平米，除了傳統(tǒng)客餐廚空間，還增加了開放式書房、西廚吧臺以及多功能空間，可以作為親子空間，可以作為興趣空間，有需要也可以變?yōu)榕P室。

二、餐廚空間開始成為家庭中心，滿足家人社交需求

傳統(tǒng)空間布局是大客廳小餐廚，在很多剛需戶型中，餐廳甚至只配存在過道中。但隨著客戶生活方式的改變，家庭中心逐漸從客廳向餐廚空間轉(zhuǎn)移，餐廚空間的地位越來越突出，這要體現(xiàn)在兩方面。

一是餐廚空間面積開始擴大。xx萬科甚至認為，客廳與餐廳的面積由原來的6:4逐漸轉(zhuǎn)化為 5:5，更加適合當代人居生活。因為下廚做飯不再是枯燥乏味的家務事，而成了一種興趣愛好、一種生活方式，做飯也不再是女主人的一個人的責任，聚餐時家人朋友一起下廚更有樂趣。

二是客餐廚功能空間重新分配，大餐桌、西廚島臺成為標配。

餐廚空間越來越大，除了因為增加了西廚功能，更重要的是餐廚空間逐漸開始成為家庭中心。

之前明源君分析過《三十而已》里女主的豪宅，就非常符合這個趨勢。

他們家整個社交餐廳的占比非常大，強調(diào)社交和家人情感交流，沙發(fā)區(qū)不再是客廳焦點，反而長餐桌利用率更高，一家人除了吃飯，工作、娛樂、交流都轉(zhuǎn)移到這里。客廳取消了電視，而餐桌旁配備了投影，沙發(fā)區(qū)面積占比變小，從以前看電視的空間變成家人或朋友聊天空間。

三、主臥設計酒店化，功能更全面，幫夫妻找回戀愛激情

今年，從各大房企發(fā)布的新產(chǎn)品來看，主臥空間的功能進一步升級，更加全面強大了，包括三分離衛(wèi)生間、雙臺盆、衣帽間、梳妝臺、小書房、mini吧臺、休閑空間等。夫妻兩人關上門就能過上二人世界，重拾往日激情。

比如雙臺盆設計，夫妻兩人早上可以一起刷牙，更有情趣。

旭輝最新產(chǎn)品CIFI-7中，衣帽間內(nèi)特別設置了兼具超大功能收納和自然光下化妝功能的“女神空間”，女主人對這樣的空間簡直欲罷不能。

社區(qū)景觀

不再以年齡分區(qū)，強調(diào)親子互動

融創(chuàng)曾經(jīng)做過調(diào)研，在社區(qū)里結(jié)識新朋友是全年齡層人的共同需求，而其中親子空間最受歡迎，提升需求度最高。

前幾年，改善社區(qū)很流行做全齡模塊，每個項目都設有專屬的老人、兒童、青年模塊，每個模塊只滿足某一群體的需求。比如兒童模塊就是滑滑梯，老年模塊就是康體器械。每個人的活動都被年齡的標簽限制著。

旭輝通過深訪和大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其實老人更喜歡和孩子一起活動，身邊有孩子，會感到自己活力都增添了很多；而小小孩更喜歡比自己大一點的小孩一起玩，從他們身上學到自己不會的東西。

所以，今年標桿房企在規(guī)劃功能活動空間時，更多按照主題來劃分功能模塊，不再嚴格按照年齡來劃分，而是更考慮人與人之間的交往。

比如美的置業(yè)維G健康社區(qū)中的解碼營地就是一個無齡感探索樂園，根據(jù)自然教育理論策劃了盆地、峽谷、高原、湖泊、草地等地形歷險活動，大人可以在這里做運動，小孩可以在這里探險，既能一起鍛煉身體，也能相互陪伴。

兒童功能模塊IP化，故事與現(xiàn)實融合

大部分房企的兒童模塊，都是標準化和一成不變的。為了給小業(yè)主提供更具有趣味性、記憶點的活動空間，很多房企開始設計產(chǎn)品形象IP。

因為相較于一個場地和設施，具體的形象更容易和客戶形成心理連接。

比如旭輝創(chuàng)造了小熊“小旭”這個卡通形象，并印刷了許多講述小熊“小旭”經(jīng)歷的漫畫，發(fā)給業(yè)主的小朋友們。打造了一個小熊“小旭”的幻想世界。

而在CIFI-7中，小旭在虛擬世界中海洋潛水員、森林蜜罐熊、太空小王子的身份和故事，被搬到了現(xiàn)實里。小朋友們可以和小旭一起，去海底探險，到太空遨游，還可以和小旭一起，去到森林，和動物、小鳥交朋友。

東原設計了一個“東東馬”的產(chǎn)品形象IP，還以橙色為主題色進行兒童空間的設計，通過場景化和故事化的形式，讓小業(yè)主在玩游戲時更有代入感。

▲東原社區(qū)兒童活動空間

▲童夢童享IP故事手稿

科技應用更全面深入

室內(nèi)室外全場景智能化

之前很多房企推廣智慧社區(qū)，客戶并不買賬，認為只是營銷噱頭。但現(xiàn)在越來越多客戶開始重視社區(qū)對科技的應用。今年，智慧社區(qū)同樣是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品升級的重點�？偟膩砜�，今年房企在智慧社區(qū)上的應用趨勢有以下四個方面：

一是智慧安防應用更全面更智能。

通過社區(qū)的智慧大腦，社區(qū)內(nèi)所有的攝像頭、電梯、消防、門禁、高空拋物等設備都實現(xiàn)萬物互聯(lián)、智能感知。當出現(xiàn)設備異常、可疑人員入侵、消防預警等情況，第一時間響應，保證社區(qū)的安全。

二是全面實現(xiàn)無感通行，客戶歸家更私密更安全。

很多項目通過人臉識別 +智能電動門+自動智能呼梯，不管業(yè)主是開車還是步行回家，基本能做到無感歸家體驗，大門自動開啟，電梯提前呼叫，業(yè)主生活更加高效便捷。

三是公區(qū)全動線防護，降低健康風險。

保利豪宅系列產(chǎn)品，在公共空間設置了測溫、空氣凈化、電梯24小時殺菌、垃圾收集柜等設備，圍繞業(yè)主歸家進行全動線防護，降低健康風險，業(yè)主歸家更安心。

四是戶內(nèi)空間全場景智能化，解決大部分居住痛點。

很多項目根據(jù)業(yè)主生活痛點及生活軌跡，基本實現(xiàn)了全場景智能化打造。

例如美的置業(yè)智能家居，除了常規(guī)的遠程開關、自動調(diào)節(jié)家電，還能做到“主動思考”。當業(yè)主外出忘記關窗，可以通過APP遠程開關窗。甚至系統(tǒng)可以智能檢測到雨雪天氣，自動關閉窗戶。

如果是有孩家庭，孩子放學獨自回到家，智能門鎖開啟時會聯(lián)動智能攝像頭抓拍三張照片發(fā)送到你手機，你能及時了解到孩子是否安全回到家。

當你擔心食材有農(nóng)藥殘留或感染了細菌病毒，你可以用美的置業(yè)自主研發(fā)的智能健康水槽清洗。

美的置業(yè)還在臥室和衛(wèi)生間設置了“毫米波探測器”。這個設備可以感知到空間是否有人，并聯(lián)動設備開關。如果老人進入衛(wèi)生間長時間不出來，或者暈倒跌倒，探測器都會及時發(fā)出警報。

小區(qū)街區(qū)化

社區(qū)配套服務智慧化

目前在一線城市，超級大盤已經(jīng)越來越少，想用一個項目里的配套，滿足業(yè)主所有需求越來越難。但現(xiàn)代人生活節(jié)奏越來越快，他們?nèi)鄙倌托模�如何讓他們生活更加高效�?/span>

一、小區(qū)街區(qū)化，實現(xiàn)“短半徑高密度”生活

萬科東望項目采用了“小街區(qū)密路網(wǎng)”的規(guī)劃策略，參照國際城市300-500米的“經(jīng)典”街區(qū)尺度，讓生活在街區(qū)的人們能夠在五分鐘的步行時間內(nèi)去往社區(qū)商業(yè)中心、美學廣場、樂跑公園等生活功能區(qū)。高效實現(xiàn)“短半徑高密度”的生活。具體如下圖所示：

二、社區(qū)配套服務智慧化

之前明源君講過，未來社區(qū)配套越來越值得重視，業(yè)主應該足不出戶就可以解決基本生活需求。

現(xiàn)在越來越多地產(chǎn)項目，將物聯(lián)網(wǎng)和移動支付，應用在社區(qū)里。比如打造一個“超級大堂”和無人貨柜，業(yè)主可以隨時購買夜宵、早餐。

還可以提供共享雨傘、共享充電寶，在外面借了充電寶，不用到處找地方去還，回到自己家樓下就可以隨時借還。

社區(qū)里面還有無人書房和無人咖啡，可以實現(xiàn)智能借閱。

除了拼硬件，未來還要拼軟件

現(xiàn)在，隨著標準化程度越來越高，不同產(chǎn)品之間的差距越來越小了，未來單拼硬件可能很難勝出了，更要拼軟件！

軟件主要包括兩方面，一是引入有競爭力的配套，比如業(yè)主重視的醫(yī)療配套、人無你有的獨特配套等等。

二是提升物業(yè)服務。

因為客戶已經(jīng)從關注“居住空間”轉(zhuǎn)向關注“生活方式”，而要打造全新的生活方式，硬件只是基礎，服務才是核心。

今年，標桿房企都非常注重物業(yè)服務的提升，從以前只提供基礎服務，到現(xiàn)在全觸點服務，進一步提升業(yè)主居住品質(zhì)。比如華南融創(chuàng)歸心社區(qū)全景服務體系，服務內(nèi)容涵蓋了業(yè)主生活方方面面。

‍‍再比如東原地產(chǎn)為業(yè)主提供的“原聚場”社群服務，已經(jīng)形成自身IP，能進一步提升產(chǎn)品溢價。

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一方面，硬件上營造更多功能空間。

例如重慶D7的原聚場，在600㎡的空間里，做了13個功能分區(qū)，吧臺、℃教室、演出空間、閱讀梯、書塔、親子陪讀室、烘焙房、小劇場、周末影院，而且每一個功能分區(qū)都可以自己的拆分、組合，大大提升了場地的坪效。

通過社群服務將業(yè)主更好地連接在一起，促進業(yè)主交往，增加歸屬感。